1. 房地產下半場 走向存量不動產資管時代

      在恒哲投資集團董事·CEO林樂豐看來,配合國家大戰略的思路,未來地產行業會在符合調控的軌道下健康穩步前行,周期性波動會趨緩,并呈現出區域分化、城市分化和房企分化的特點。

      行業發展邏輯的重構,加速資本向垂直細分領域找尋“新的利益增長點”,以不動產投資為代表的優質賽道,受到越來越多企業的青睞。

      從業務特點看,不動產投資收益穩健、現金流穩定,同時還可以有效平滑資產投資風險。從市場前景看,中國已從增量時代步入存量時代,國內適合作為不動產投資標的的優質資產,規模達到萬億級。中債研發中心發布的報告顯示,2020年,國內資產證券化產品發行規模達2.87萬億元,存量規模突破5萬億元,具備廣闊發展空間。

      中國房地產市場的下半場,正快步邁向存量不動產資管時代。

       

      得城市群者得未來

      存量時代,不動產投資價值區域在哪里?某知名房企產業研究院在一篇研究報告中提出,參照日本經驗及啟示,盡管中國擁有更大的人口基數和增長潛力,但是依然難以支撐所有區域市場向好。未來的不動產市場,區域分化必將不斷加劇。未來,城鎮化新增人口的2/3將集中在城市群,得城市群者得未來。

      中國的城市群數量眾多,“十四五”規劃綱要中,明確圈定19個國家級城市群,作為推進城鎮化建設的重要抓手。

      其中,粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一,在國家發展大局中具有重要戰略地位。按照規劃綱要,粵港澳大灣區不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區,還要打造成宜居宜業宜游的優質生活圈,成為高質量發展的典范。

      身處改革開放前沿,粵港澳大灣區的經濟實力有目共睹。2020年,大灣區生產總值超過11萬億元,約占全國GDP生產總值的1/7;人均生產總值約16萬元,達到發達國家水平。這里還是明星上市公司的聚集地,截至2021年4月,粵港澳大灣區共有651家A股上市公司,總市值高達15.12萬億元,包括中國平安、招商銀行、美的集團、格力電器、萬科A、保利發展等。

      經濟的持續向好,加速人口進一步向粵港澳大灣區內聚集。第七次全國人口普查結果顯示,2020年粵港澳大灣區9市常住人口7801萬人,相較2010年增加2189萬人,增幅高達39.02%,遠高于北京和上海。

      人口的持續涌入,也為粵港灣大灣區的房地產市場提供了源源不斷的剛需購買力。對于不動產資產投資公司而言,一個天然優質的發展土壤就在面前。

      “根據團隊測算,大灣區不動產投資的整體風險、去化周期以及回報率要普遍好于全國其他市場,這也是公司深耕大灣區,并持續看好大灣區的重要原因。”林樂豐告訴記者。

      據林樂豐透露,恒哲投資集團成立至今,已形成不動產并購、房地產開發、基金管理和股權投資四大核心業務,在灣區擁有逾30個成功的不動產項目經驗,整體管理資產規模超百億元,躍居大灣區首列。

       

      不動產投資領域的超級黑馬

      從2016年成立,到如今管理資產規模超百億元,恒哲投資集團的發展速度,令業內矚目。

      “專注嚴謹、順勢而為是恒哲投資集團最大的競爭優勢。”林樂豐告訴記者,成立以來,公司一直深耕灣區,并對投資遵循自己的核心原則,通過搭建多道風控體系,嚴控系統風險。

      寧可盈利不做大,不要做大不盈利?;谶@一經營原則,恒哲投資集團在對投資標的區域選擇上,極為“挑剔”。林樂豐告訴記者,雖然同在大灣區,但各城市間的發展并不均衡。所以布局之前,公司首先會對城市嚴格篩選。比如廣州、東莞、佛山等一線或者新一線對比其他城市會有更好的預期,也是公司重點關注的城市。

      但即便是目標城市,恒哲投資集團也不會盲目落子。“比如廣州,公司只會挑選核心區域和限購區域,以此保證項目收益,把風險降到最小。”林樂豐指出。

      精準布局的同時,恒哲投資集團對于投資產品的選擇更是謹慎。林樂豐指出,基于多年來的市場運作經驗,公司研判住宅市場依然是中國地產市場細分賽道里最大且最穩健的一個賽道,所以公司目前的主流產品還是中小型住宅項目,但也不排除會找一些獨具市場差異化的特色精品來做。

      專業、成熟的不動產投資運作經驗,為恒哲投資集團贏得了良好的市場口碑。恒哲先后與保利、碧桂園中梁、融創、中奧等知名房企達成項目合作。

      究其原因,一般的純財務投資機構會單純從主體信用、投資結構去風控項目,恒哲投資集團則是在滿足風控的前提下,深度參與到項目之中,從土地招拍掛、產品設計到銷售去化,貫穿全鏈條、全周期深度參與。

      “公司一直遵循優勢互補的原則,與國內知名房地產投資基金、財務投資機構形成三方合作,發揮各自優勢。”林樂豐透露,目前,恒哲已與多家知名開發商達成聯合開發、項目并購和銷售支持等全流程項目合作。

      憑借優異的商業模式,成熟的風控體系和不斷提升的綜合實力,2021年,恒哲投資集團分別斬獲“2021年度影響力不動產投資機構”“最佳財富管理機構獎”“粵港澳大灣區金牌競爭力獎”等多項行業殊榮。

      “公司今年整體的經營狀況保持平穩,穩中微升。”對于2022年發展計劃,林樂豐指出,公司明年依然會專注現有特長,持續關注市場、政策變化,深耕灣區不動產投資領域。另外,公司還會在原有不動產業務上,拓展一、二級金融市場投資業務。

      在一級市場,恒哲投資集團主要聚焦在股權投資。在經濟復蘇預期推動下,2021年前三季度,中國股權投資市場募資環境持續改善,新募基金數量為454只,募資規模達到1.27萬億元,均已超過2020年全年的總量。此外,2021年北京證券交易所的設立,資本市場對于優質中小企業的服務不斷加強,退出通道的進一步打開,也對一級股權投資市場產生利好效應。

      二級市場相比一級市場則有更好的流動性和透明性,尤其北交所設立后,其對二級市場的流動性改善有著明顯的利好作用,二級市場活躍度也將大幅提升。

      林樂豐表示,基于對一、二級市場的研判和看好,所以公司提前布局,準備在明年正式啟動一、二級金融市場投資業務,尋求新的利潤增長點。

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