1. 合作開發房地產合同效力分析內容有哪些?

        合作開發房地產合同效力分析內容有哪些?現在很多企業為了分擔風險,都會展開企業與企業之間的合作。合作開發房地產合同存在三個“共同”方面,分別是共同投資、共享利潤及共擔風險。那么,合作開發房地產合同效力分析,大家對此了解嗎?一起學習下吧。

      合作開發房地產合同效力分析

        合作開發房地產合同效力分析內容有哪些?

        合作開發房地產合同作為涉及不動產建設的合同,相比一般合同,法律對其效力的規定更加嚴格,除了《民法典》第146條、第153條,第154條涉及的民事行為無效規定之外,其他一些特別因素也會影響合作開發房地產合同的法律效力。

        1、資質

        《國有土地使用權合同解釋》13條規定,當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效。據此,影響合作開發房地產合同法律效力的因素主要有合作主體是否具有房地產開發企業資質且規定了一定的效力補正期間。

        我國從事房地產開發的主體,必須為房地產開發企業,房地產開發企業作為房地產開發的主體,雖一般不直接承擔房地產的施工工作,但在開發全部過程中,承擔相關手續辦理、規劃設計、組織建設、出售、融資抵押等大量開發工作,屬于房地產開發過程中的核心。而房地產項目涉及到的房屋也區別于一般商品,其不僅價格高昂,牽涉面廣,而且房屋質量直接關系到不特定多數人的生命財產安全,對社會不特定公眾甚至國家經濟發展和社會穩定影響巨大。因此建立嚴格的房地產行業準入門檻與資質管理制度,對于房地產開發行業來說是不可或缺的。

        鑒于資質的稀缺性,實踐中還存在借用房地產開發企業資質進行開發的模式,那么此類借用資質的合作開發房地產合同效力應如何認定?

        在借用資質模式下,借用人除借用房地產開發企業的資質外,完全獨立開發項目,獨立投資建設,自負盈虧,自擔風險,被借用資質的房地產開發企業不參與項目的任何開發建設行為,只負責向借用人收取特定數額的管理費或承包費。

        我國法律、行政法規等對此類借用資質進行房地產開發行為雖然沒有明確定義和界定,但是結合《民法典》民事行為無效的相關規定,筆者認為,此類借用資質的合作開發房地產合同應為無效,筆者從“損害社會公共利益”及“違反法律、行政法規的強制性規定”兩個方面分析說明。

        第一,在借用資質開發房地產行為中,由于房地產開發具有高門檻等特性,其影響的是不特定多數人的生命財產安全,若任由本不具備相應資質的企業或個人,借用資質開發運作項目,勢必使得社會公共利益與人民群眾安全處于切實而緊迫的現實風險之中。第二,借用資質進行房地產項目開發的行為違反了《房地產管理法》關于房地產開發企業應取得相應資質以及未取得資質不得從事房地產開發業務的強制性規定。

        總之,筆者認為,關于企業或個人借用房地產開發企業資質,獨立從事房地產開發業務的行為,實質上并非合作開發,而是以合作之名行獨自開發之實,屬于惡意規避國家房地產管理制度的行為,應當被認定為無效。在司法實踐中,法院也傾向于認為該類借用資質開發房地產的合同無效。

        2、土地性質

        除上述合作開發房地產合同主體的資質要求外,合作項目所涉土地也應當為出讓土地使用權,而不應為劃撥土地使用權。這是因為,劃撥土地使用權是國家無償提供給權利主體使用,權利主體并未繳納任何土地價款,并且劃撥土地通常都有特定用途,而不能用于商業開發。如果允許在劃撥土地上進行合作開發,將會使劃撥土地的制度目的落空,損害國家利益。因此,有必要將劃撥土地排除在合作開發合同的標的范圍之外。

        另外,《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。由此可知,劃撥的土地在符合一定條件的情況下,即開發企業受讓人繳納土地使用權出讓金并經有關政府機構審批,也可用于房地產商業開發。

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