1. 房地產合作開發的法律風險及防范措施是什么?

        房地產合作開發的法律風險及防范措施是什么?房地產開發屬于比較復雜的社會經濟活動,存在諸多的法律風險點。有豐富實戰經驗的律師對房地產項目開發中的風險防范起著非常重要的作用。那么,房地產合作開發的法律風險及防范措施是什么?一起來看看吧。

      房地產合作開發的方式與法律風險

        房地產合作開發的法律風險及防范措施是什么?

        一、房地產開發企業設立中的法律風險與防范

        房地產開發企業,是以盈利為目的,從事房地產開發和經營的企業。開發商在開發地產和房產的過程中,一般不直接參與房地產的生產建設工作,而是通過自己專業性的服務將房地產開發項目的立項、融資、生產建設、銷售、物業管理的各個環節組織起來,完成開發項目,最終實現公司的利潤目標。

        風險:

        首先,我國法律對房地產開發企業規定了較為嚴格的設立條件。設立房地產開發企業除應具備公司法規定的一般條件外,還應具備一定規模的注冊資本和專業技術人員。

        其次,國家除對房地產開發企業實行一般工商行政管理以外,還對房地產開發企業實行較為嚴格的行業部門管理。2000年3月29日建設部發布《房地產開發企業資質管理規定》,對房地產開發企業規定了四級資質等級。房地產開發企業按照核定的資質等級,承擔相應的房地產開發項目。

        法律規定,未取得房地產開發資質等級證書的企業,不得從事房地產開發經營業務。

        例如:某家房地產公司為了爭奪“項目控制權”而另外新設一家公司繼續經營原來的開發項目,結果在新設公司的“開發資質”上出了問題,受到相關部門處罰,而且導致項目開發延誤,引發群體性事件,公司遭受了巨大經濟損失。

        防范措施及建議:

        (一)新設立的房地產開發企業一定要在領取工商營業執照之日起30日內,到房地產開發主管部門備案并領取《暫定資質證書》。

        (二)房地產開發企業應該在暫定資質證書有效期滿前一個月內及時向房地產開發主管部門申請核定資質。

        二、土地取得過程中的法律風險與防范

        房地產開發商土地使用權的取得方式包括出讓(招標、拍賣、掛牌)、轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等。采取這些方式取得土地使用權的風險主要包括:政策及法律法規的變化、政府規劃方案的變更、土地使用權出讓合同對土地使用進行限制的風險、招拍掛過程中的法律風險。

        (一)出讓方式“拿地”的法律風險。此種“拿地”方式是直接從政府手里拿地,相對較為安全,但也存在一定的法律風險?,F實中有些地方政府違規操作,將不符合“用地總體規劃”和未列入“年度用地計劃”的地塊出讓,這種情況下,開發商雖然從土地部門拿到了地,但辦理其他開發手續時,在其他行政管理部門可能會受阻,導致項目開發出現障礙或延期。

        (二)轉讓方式“拿地”的法律風險。二級土地市場上“拿地”風險一般較一級土地市場“拿地”風險大。我國法律規定,嚴禁倒賣地皮。開發商將自己從一級土地市場取得的土地不經任何程度的開發直接轉讓出去,是法律所禁止的。這樣“拿地”,面臨“土地轉讓合同無效”的法律風險。二級土地市場“拿地”,需符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條[1]規定的條件:一是已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;二是按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件,方可轉讓。

        (三)從通過劃撥方式取得土地使用權的單位手里“拿地”的法律風險。我國在1988年以前實行土地無償使用制度,那時土地占用單位都是通過劃撥方式取得土地使用權的。如果開發商從這些單位手里直接“拿地”,也會面臨一定的法律風險。首先,《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條[2]規定,該種地塊要想入市交易必須符合兩個條件:一是需要政府批準;二是要補交地價款。其次,要考慮該地塊是否“干凈”:一看拆遷安置是否完成;二看土地上是否設定抵押權。如果拆遷安置不妥當,會有相關利益群體阻攔施工導致延誤工期的風險。

        (四)通過審批轉用和征用集體土地“拿地”的法律風險。法律規定,集體土地不能直接進入房地產開發用地市場。因此,如果開發商選中的地塊是集體農用土地,必須首先通過有權批準機關審批將農用地轉為非農用地,再由國家征用,將集體所有土地變為國有土地,然后再由國家出讓給房地產開發商。此種“拿地”方式存在的法律風險在于:征地方對集體土地上的農民安置是否妥當,否則,會有相關利益群體阻攔施工,延誤工期的風險。

        例如:成都某開發商通過股權收購方式取得火車北站某土地進行開發,因被收購方股東大多由失地農民組成比較復雜,隨著房地產市場快速發展,原被征地農民為獲取更多補償,多次組織群體性事件,阻撓項目開發建設。

        防范措施及建議:

        1.考察土地的合法性和出讓權限(出讓主體、級別);

        2.關注規劃部門對擬出讓土地的規劃條件和附圖,并結合自身的情況進行可行性估算;

        3.注意出讓合同中的具體條款(包括土地狀態、土地出讓金級支付、征地拆遷關系處理、拆遷安置的條件和費用等);

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